Octubre de 2026 arranca con dos cambios importantes en los contratos de alquiler de vivienda habitual. El Real Decreto-ley 26/2026 introduce una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos, limita temporalmente algunas actualizaciones de renta y regula con más detalle los alquileres temporales y por habitaciones. Además, el Real Decreto-ley 27/2026, publicado el 1 de octubre y con entrada en vigor el 2 de octubre, vuelve a modificar el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y refuerza la estabilidad de los contratos cuando llegan a su vencimiento.
Qué cambia realmente con el nuevo decreto del alquiler de 2026
Conviene separar las medidas porque no todas afectan a todos los inquilinos. El paquete normativo de finales de septiembre incluye dos reales decretos-leyes relacionados: el Real Decreto-ley 26/2026, publicado el 30 de septiembre y en vigor desde el 1 de octubre, y el Real Decreto-ley 27/2026, publicado el 1 de octubre y que entra en vigor el 2 de octubre.
| Medida | A quién afecta | Qué cambia |
|---|---|---|
| Prórroga extraordinaria | Determinados contratos de vivienda habitual vigentes | Puede pedirse por periodos anuales hasta un máximo de 2 años adicionales. |
| Actualización temporal de renta | Contratos cuya anualidad se cumpla hasta 31/12/2027 | Si no hay nuevo pacto, el incremento no supera el 2% en los casos previstos; si la renta supera el límite máximo de referencia, no procede incremento. |
| Duración y prórrogas LAU | Contratos de vivienda habitual afectados por el nuevo art. 10 | El RDL 27/2026 modifica de nuevo la prórroga de contratos una vez alcanzada la duración mínima. |
| Alquiler temporal | Sucesivos contratos temporales de la misma vivienda | Los posteriores no pueden incrementar anualmente la renta por encima del IRAV vigente. |
| Habitaciones | Alquiler parcial por habitaciones o estancias | La suma de las rentas simultáneas no puede superar la renta de la vivienda completa. |
Prórroga extraordinaria de hasta dos años: quién puede pedirla
La disposición final quinta del Real Decreto-ley 26/2026 crea una prórroga extraordinaria para contratos de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que estén vigentes a la entrada en vigor de la norma.
La medida se dirige a contratos en los que finalice antes del 31 de diciembre de 2028 alguno de los periodos contemplados por la norma: la prórroga obligatoria del artículo 9.1 de la LAU, determinados periodos de prórroga del artículo 10 o, en su caso, una situación de tácita reconducción conforme al Código Civil.
Requisitos para poder mantener el alquiler hasta dos años más
El BOE exige varias condiciones. La más importante es que el inquilino se encuentre al corriente de pago y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
- Debe tratarse de una vivienda habitual, no de un alojamiento turístico o una estancia puramente ocasional.
- El contrato debe estar vigente en la fecha de entrada en vigor de la norma.
- Debe encontrarse en uno de los supuestos temporales previstos por la disposición final quinta.
- La persona arrendataria debe estar al corriente del alquiler y haberlo estado durante los ocho meses previos.
- La prórroga debe solicitarse.
Durante la prórroga extraordinaria se mantienen, con carácter general, los términos y condiciones del contrato en vigor.
¿El casero solo puede subir el alquiler un 2%?
No de forma universal. Esta es probablemente la parte que más titulares confusos va a generar.
La disposición final sexta establece una limitación extraordinaria para contratos de vivienda cuya anualidad de actualización se produzca desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2026 hasta el 31 de diciembre de 2027.
Si tu renta ya supera el límite máximo del índice de referencia
Cuando la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable según el sistema estatal de índices de precios de referencia, no procede aplicar incremento alguno en esa actualización.
En los demás casos
Las partes pueden negociar una nueva actualización. Si existe un nuevo pacto, se aplica lo acordado dentro del marco legal correspondiente. Si no existe nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2%.
Qué cambia con los contratos de 5 y 7 años desde el 2 de octubre
El Real Decreto-ley 27/2026 vuelve a modificar el artículo 10 de la LAU y entra en vigor el 2 de octubre de 2026. La nueva redacción parte de la duración mínima de cinco años para contratos con arrendador persona física y siete años cuando el arrendador es una persona jurídica.
La norma establece nuevas reglas de prórroga cuando llega el vencimiento y ninguna de las partes comunica su voluntad de no continuar dentro de los plazos legales. También amplía los plazos de preaviso: con carácter general, el arrendador debe comunicar la no renovación con al menos seis meses de antelación y el arrendatario con al menos dos meses, con reglas transitorias para contratos que ya están próximos a vencer.
Nuevas reglas para alquiler temporal y alquiler por habitaciones
El Real Decreto-ley 26/2026 también entra en un terreno que llevaba tiempo generando controversia: los contratos temporales y el alquiler por habitaciones.
Contratos temporales sucesivos
Cuando sobre una misma vivienda se celebren sucesivamente varios contratos temporales, la renta de los contratos posteriores no puede experimentar un incremento porcentual anual superior al IRAV vigente.
Alquiler por habitaciones
Cuando se alquilan habitaciones o estancias por separado, la suma de las rentas de los contratos parciales que estén vigentes simultáneamente no puede superar la renta de un contrato unitario de la vivienda completa.
Si la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado, deben respetarse además las limitaciones de renta que correspondan.
Ejemplos prácticos: cómo saber si te afecta
1. Tu contrato termina en 2027 y has pagado siempre al día
Si se trata de vivienda habitual y el contrato entra en uno de los periodos que contempla la disposición final quinta, puedes revisar si te corresponde pedir la prórroga extraordinaria de hasta dos años. El hecho de que el propietario quiera terminar el contrato no basta por sí solo para saber la respuesta: importa la fase contractual exacta y si existe alguna excepción legal.
2. Te toca actualización de renta en noviembre de 2026
Entras en el periodo temporal de la limitación extraordinaria. Si la renta está por encima del máximo del sistema de referencia, no procede incremento. En otros casos, si no alcanzáis un nuevo pacto, la subida no puede superar el 2%.
3. El propietario te propone firmar un contrato nuevo
No firmes solo porque te digan que “el contrato anterior ya no sirve”. Compara primero qué derechos mantendrías con tu contrato vigente, si tienes una prórroga legal aplicable y qué renta resultaría del nuevo contrato.
4. Alquilas una habitación
La regulación ya no trata el alquiler parcial como si fuera invisible: la suma de todas las habitaciones alquiladas simultáneamente no puede superar la renta de la vivienda completa y, en zona tensionada, debe respetar también las limitaciones correspondientes.
Cómo pedir la prórroga extraordinaria al propietario
La norma exige solicitud de la persona arrendataria, pero no impone en la disposición final quinta un formulario estatal único. Lo prudente es hacerlo por un medio que deje prueba de la fecha y del contenido.
- Comprueba la fase exacta del contrato. Fecha de firma, arrendador persona física o jurídica, prórrogas ya consumidas y fecha prevista de finalización.
- Comprueba tus pagos. Guarda justificantes de los últimos ocho meses y verifica que no exista ninguna mensualidad pendiente.
- Solicita la prórroga por escrito. Identifica el contrato, la vivienda y la disposición legal en la que basas la petición.
- Conserva prueba de entrega. Burofax, correo certificado o cualquier sistema que permita acreditar recepción y contenido.
- No firmes una renuncia apresurada. Si te ofrecen un contrato nuevo o condiciones diferentes, compara antes el efecto económico y tus derechos.
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Preguntas frecuentes sobre el nuevo decreto del alquiler 2026
¿Todos los inquilinos pueden pedir dos años más?
¿El propietario está obligado a aceptar la prórroga?
¿El alquiler solo puede subir un 2%?
¿Qué pasa si en mi contrato no hay cláusula de actualización?
¿Afecta también al alquiler de habitaciones?
¿Cuándo entra en vigor el segundo decreto sobre duración de contratos?
Fuentes oficiales
Información revisada el 1 de octubre de 2026. Esta guía explica de forma general las nuevas normas. En contratos que estén justo en vencimiento, en zona tensionada o con comunicaciones de no renovación ya enviadas, conviene revisar las fechas exactas y las disposiciones transitorias aplicables.
